Der Status des Nicht-professionellen möblierten Vermieters (LMNP) bezeichnet ein Steuermodell, das für Eigentümer gilt, die eine Wohnung mit ausreichend Möbeln vermieten, um dem Mieter ein tägliches Leben zu ermöglichen. Die erzielten Einnahmen werden in der Kategorie der industriellen und kommerziellen Gewinne (BIC) besteuert und nicht als Einkünfte aus Vermietung. Diese Unterscheidung eröffnet spezifische steuerliche Mechanismen, die die anhaltende Attraktivität des Modells für die Immobilieninvestition erklären.
Service-Wohnungen im LMNP: Eine Rendite, die vom Betreiber abhängt
Die konkurrierenden Seiten präsentieren oft die Service-Wohnungen (Studenten, Senioren, Geschäftsreisende) als eine ruhige Anlage mit garantierten Mieten. Die Realität vor Ort erfordert jedoch mehr Vorsicht. Der Vermieter unterschreibt einen Gewerbemietvertrag mit einem Betreiber, der die Wohnanlage verwaltet, die Mieten einzieht und dem Eigentümer ein Einkommen auszahlt. Wenn dieser Betreiber finanzielle Schwierigkeiten hat oder den Mietvertrag nicht verlängert, hat der Eigentümer ein Objekt, dessen Rentabilität sinkt.
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Bevor man auf diese Art von Immobilie setzt, sollte man die finanzielle Stabilität des Betreibers, die verbleibende Laufzeit des Gewerbemietvertrags und die historische Belegungsquote der Wohnanlage analysieren. Ein fragiler Betreiber kann bei der Verlängerung eine Senkung der Miete verlangen. In diesem Fall gleichen die Vorteile des LMNP-Status nicht den Verlust der Mieteinnahmen aus.
Die Qualität des Betreibers ist ebenso wichtig wie das gewählte Steuermodell. Ein informierter Investor prüft die veröffentlichten Konten des verwaltenden Unternehmens und vergleicht mehrere Wohnanlagen, bevor er unterschreibt.
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Echt-Regime oder Mikro-BIC: Wie die Wahl des Steuermodells den Unterschied macht
Das LMNP bietet zwei Besteuerungsregime an. Das Mikro-BIC-Regime wendet einen Pauschalabzug auf die Mieteinnahmen an, was die Erklärung vereinfacht. Das Echt-Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten (Zinsen, Renovierungen, Verwaltungskosten) abzuziehen und insbesondere die Abschreibung des Objekts und des Mobiliars vorzunehmen.
Die Abschreibung ist der wichtigste steuerliche Hebel des Echt-Regimes. Sie besteht darin, jedes Jahr einen Teil des Wertes des Objekts und des Mobiliars abzuziehen, was den zu versteuernden Gewinn – manchmal auf null – reduziert. Ein LMNP im Echt-Regime kann mehrere Jahre lang keine Steuern auf seine Mieten zahlen.
Das Mikro-BIC eignet sich für einfache Situationen mit wenigen Kosten. Sobald der Betrag der tatsächlichen Kosten und der Abschreibung den Pauschalabzug übersteigt, wird das Echt-Regime deutlich interessanter. Um die richtige Berechnung anzustellen, müssen drei Daten nebeneinander gestellt werden:
- Der jährliche Betrag der brutto Mieteinnahmen, der die Grundlage für den Pauschalabzug im Mikro-BIC bestimmt
- Die Gesamtheit der abziehbaren Kosten im Echt-Regime (Zinsen, Versicherung, Grundsteuer, Buchhaltungsgebühren, Instandhaltung)
- Die Abschreibung, die auf den Wert des Gebäudes, des Mobiliars und der Ausstattung berechnet wird
Wenn die Summe der Kosten und Abschreibungen den Pauschalabzug übersteigt, ist das Echt-Regime erforderlich. Ein auf möblierte Vermietung spezialisierter Buchhalter kann diese Simulation vor dem Kauf erstellen.
LMNP-Abschreibung und Wertzuwachs beim Wiederverkauf: Die Falle, die es zu vermeiden gilt
Während der Haltedauer reduziert die Abschreibung die Besteuerung auf die Mieten erheblich. Die Frage stellt sich beim Wiederverkauf. Die jüngste Reform integriert die Abschreibungen wieder in die Berechnung des Wertzuwachses für bestimmte Kategorien von Immobilien. Diese Änderung verändert die Ausstiegsstrategie grundlegend.
Früher konnte ein Investor sein Objekt über Jahre abschreiben und dann im Rahmen des Regimes für private Wertzuwächse verkaufen, ohne dass die abgezogenen Abschreibungen den zu versteuernden Wertzuwachs erhöhten. Dieser Mechanismus machte die Kombination „Abschreibung + Wiederverkauf“ besonders rentabel.
Mit der Wiederintegration steigt der zu versteuernde Wertzuwachs um den Betrag der vorgenommenen Abschreibungen. Ein lange gehaltenes und stark abgeschriebenes Objekt generiert beim Verkauf einen höheren steuerlichen Wertzuwachs. Der Vorteil, der während der Vermietung erzielt wurde, wird beim Verkauf teilweise wieder aufgeholt.
Das macht das LMNP nicht uninteressant, erfordert jedoch eine Überprüfung der optimalen Haltedauer und die Berücksichtigung dieses Parameters in der Berechnung der Gesamtrentabilität. Ein Investor, der plant, sein Objekt über einen sehr langen Zeitraum zu halten, profitiert weiterhin von den Abzügen für die Haltedauer, was die Auswirkungen mildert.
Übertragbarer Verlust und Mehrwertsteuer-Rückerstattung bei möblierter Vermietung
Im Echt-Regime, wenn die abziehbaren Kosten die Mieteinnahmen übersteigen, ergibt sich ein übertragbarer Verlust auf die Einkünfte derselben Kategorie für zehn Jahre. Dieser Mechanismus absorbiert zukünftige Gewinne und verlängert die steuerfreie Periode auf die Mieten.
Die Rückerstattung der Mehrwertsteuer betrifft einen spezifischen Fall: den Kauf eines neuen Objekts in einer Service-Wohnanlage, die mindestens drei para-hotelarische Dienstleistungen anbietet (Frühstück, Reinigung, Wäsche, Empfang). In dieser Konfiguration kann der Investor die auf den Kaufpreis gezahlte Mehrwertsteuer zurückfordern. Die zu erfüllenden Bedingungen sind streng:
- Das Objekt muss sich in einer Wohnanlage befinden, die tatsächlich die geforderten para-hotelarischen Dienstleistungen erbringt
- Der Betreiber muss umsatzsteuerpflichtig sein und diese auf die Mieten abführen
- Der Eigentümer verpflichtet sich, das Objekt für eine Mindestdauer zu halten, andernfalls muss er einen Teil der zurückgeforderten Mehrwertsteuer zurückzahlen
Die Rückforderung der Mehrwertsteuer senkt die Anschaffungskosten erheblich, ist jedoch ein Vorteil, der nur einen Teil der LMNP-Investitionen betrifft. Bei einer klassischen Wohnung, die direkt an eine Privatperson vermietet wird, gibt es keine Mehrwertsteuer zurückzufordern.
Möblierte Mietinvestition: Was das LMNP nicht löst
Der LMNP-Status bietet einen günstigen steuerlichen Rahmen, verwandelt jedoch keinen schlechten Standort in eine gute Investition. Leerstände, der Verfall des Objekts oder eine überhöhte Miete bleiben Risiken, die das Steuermodell nicht abdeckt.
Die Mietrendite hängt in erster Linie vom lokalen Markt und der Nachfrage ab. Ein möbliertes Studio in einer Universitätsstadt mit hoher Mietnachfrage und eine identische Wohnung in einer Gemeinde ohne Mietdruck erzielen nicht die gleichen Ergebnisse, unabhängig vom gewählten Steuermodell.
Die Reform des Wertzuwachses erinnert auch daran, dass sich die steuerlichen Regeln weiterentwickeln. Eine Investition ausschließlich auf steuerliche Optimierung zu stützen, ist anfällig für gesetzliche Korrekturen. Das LMNP bleibt ein leistungsfähiges Werkzeug, wenn es auf einem gut gelegenen Objekt, einer marktgerechten Miete und einer strengen Verwaltung der Kosten basiert.