Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Zwischen der Überarbeitung der obligatorischen Diagnosen, der schrittweisen Ausweitung der energetischen Anforderungen und der zunehmenden Aufmerksamkeit für Außenräume bei der Wertsteigerung einer Immobilie wird ein Projekt für Haus und Garten nicht mehr wie vor fünf Jahren gesteuert. Die regulatorischen Parameter haben sich vervielfacht, und einige betreffen direkt das Grundstück, das das Gebäude umgibt.
Räumungs- und Risikoberichtspflicht: Was das Dekret von 2024 für Häuser mit Garten ändert
Seit dem 1. Januar 2025 wurde der Inhalt des Risikoberichts und der Umweltverschmutzung (ERP) erweitert. Für Häuser, die in Gebieten liegen, die Waldbränden ausgesetzt sind, muss der Verkäufer nun angeben, ob die gesetzliche Räumungspflicht eingehalten wird oder nicht. Diese Entwicklung ergibt sich aus dem Dekret Nr. 2024-405 vom 29. April 2024.
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In der Praxis ändert dies die Situation für jeden Käufer, der ein Haus mit Garten im Südosten, Südwesten oder in bestimmten mediterranen Randgebieten anstrebt. Die Dichte der Vegetation, die Wahl der gepflanzten Arten und die Pflege der Umgebung werden zu eigenständigen Verhandlungsthemen.
Ein Käufer, der nach der Unterzeichnung einen Verstoß gegen diese Pflicht entdeckt, hat ein rechtliches Druckmittel. Für Verkäufer bedeutet es, diesen Punkt nicht zu antizipieren, sich einem Preisnachlass bei den Preisverhandlungen auszusetzen. Allgemeine Leitfäden zum Immobilienkauf behandeln diese Dimension selten, obwohl sie mittlerweile regulatorisch geregelt ist. Der Immobilienleitfaden von Déco et Jardin listet mehrere praktische Aspekte im Zusammenhang mit solchen Anforderungen auf, indem er Wohnen und Außenanlagen kombiniert.
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Energieaudit und DPE von Häusern der Klasse E: neue Anforderungen vor dem Verkauf
Seit 2025 unterliegen Einfamilienhäuser der Klasse E im Energieeffizienzdiagnose (DPE) einem obligatorischen Energieaudit vor dem Verkauf. Diese Maßnahme, die zuvor nur für die Klassen F und G galt, erweitert den Kreis der betroffenen Immobilien.
Für einen Eigentümer, der plant, ein altes Haus mit Garten zu verkaufen, stellt sich die Frage im Vorfeld: Soll man renovieren, bevor man es verkauft, oder den Käufer verhandeln lassen, indem man die Kosten für die Arbeiten einbezieht? Die Rückmeldungen aus der Praxis sind in diesem Punkt unterschiedlich.
Einige Fachleute stellen fest, dass eine gezielte Renovierung (Dämmung des Dachbodens, Austausch der Heizung) dazu führt, dass man um eine Note aufsteigt und den Preisnachlass begrenzt. Andere sind der Meinung, dass die Kosten für die Arbeiten nicht immer im Verkaufspreis wieder hereinholt werden.
Einfluss des DPE auf die Preisverhandlung
Immobilien der Klassen F oder G erfahren bereits signifikante Preisrückgänge im Vergleich zu besser bewerteten Wohnungen. Die Ausweitung auf die Klasse E könnte dieses Phänomen auf einen größeren Teil des alten Immobilienbestands verstärken. Für einen Käufer ist es entscheidend, die DPE-Klassifizierung vor jedem Angebot zu überprüfen, um das tatsächliche Budget des Projekts, einschließlich der Arbeiten, zu bestimmen.
Der neue DPE, dessen Überarbeitung geplant ist, um sich an die Anforderungen der europäischen Richtlinie zur Energieeffizienz von Gebäuden anzupassen, könnte die Klassifizierungsgrenzen bis 2027 weiter ändern. Die verfügbaren Daten erlauben keine genauen Schlussfolgerungen über das Ausmaß dieser Anpassungen, aber die Unsicherheit spricht für eine erhöhte Wachsamkeit beim Kauf einer alten Immobilie.
Gestaltung des Gartens und Immobilienbewertung: Was tatsächlich in die Schätzung einfließt
Der Außenbereich ist nicht mehr nur ein ästhetischer Bonus. Mehrere aktuelle Analysen zeigen, dass ein gut gestalteter Garten einen erheblichen Wert zu einem Haus hinzufügen kann, manchmal mehr als bestimmte Innenarbeiten. Im Gegensatz dazu hat ein schlecht gepflegter oder überladener Außenbereich den gegenteiligen Effekt und kann den Preis senken, bevor der Käufer überhaupt die Schwelle überschreitet.
Die Gestaltungen, die in der Schätzung zählen
Nicht alle Außeninvestitionen sind gleichwertig. Einige Punkte tauchen regelmäßig in den Rückmeldungen von Schätzungsprofis auf:
- Eine funktionale und zugängliche Terrasse, die den Wohnraum erweitert, gehört zu den am besten bewerteten Gestaltungen beim Wiederverkauf.
- Das Vorhandensein von reifen Bäumen und strukturierter Vegetation verbessert die Wahrnehmung der Immobilie und trägt zur thermischen Regulierung des Gebäudes bei.
- Ein Gemüsegarten oder ein Biodiversitätsbereich, die lange Zeit nebensächlich waren, gewinnen an Attraktivität bei Käufern, die für Umweltfragen sensibilisiert sind.
- Im Gegensatz dazu stellt ein Pool eine erhebliche Investition dar, deren Wertsteigerung beim Wiederverkauf je nach Region und den damit verbundenen Wartungskosten unsicher bleibt.
Budget für ein Projekt Haus und Garten: die Posten, die Käufer unterschätzen
Sein Immobilienbudget nur auf den angezeigten Preis und die Notarkosten zu beschränken, lässt mehrere Posten außer Acht, die schwer ins Gewicht fallen, wenn ein Garten in das Projekt einbezogen wird.
Die Kosten für die Gestaltung eines Gartens variieren erheblich je nach Fläche, Bodenart und gewünschtem Ausstattungsgrad. Ein einfaches Einsäen stellt nur einen Bruchteil des Budgets dar, während die Schaffung einer Terrasse, der Einbau von Zäunen, der Anschluss einer automatischen Bewässerung oder die Installation von Außenbeleuchtung die Rechnung in die Höhe treibt.
- Die Erschließungskosten eines Grundstücks (Anschluss an Wasser, Strom, Abwasser) werden oft von Erstkäufern, die in einem Neubaugebiet kaufen, unterschätzt.
- Die jährliche Pflege des Gartens (Schnitt, gesetzliche Räumung, Pflege der Nachbarhecken) verursacht wiederkehrende Kosten, die selten in den ursprünglichen Finanzierungsplan integriert werden.
- Die spezifischen Diagnosen für das Grundstück (Bodenuntersuchung G2, Risiken von Schrumpfung und Quellung von Ton) stellen eine einmalige Kosten dar, können jedoch die Art der Fundamente und damit das Baubudget beeinflussen.
Die Gesamtfinanzierung antizipieren
Ein Immobilienkredit deckt in der Regel den Bau oder den Erwerb des Gebäudes. Die Außenanlagen hingegen erfordern oft eine ergänzende Finanzierung (Baufinanzierung, Ersparnisse). Den Garten bereits in den Finanzierungsplan bei der Kreditberechnung einzubeziehen, verhindert, dass man mit einem verwilderten Außenbereich dasteht, weil das Budget fehlt, was den Wert der Immobilie in den ersten Jahren beeinträchtigt.
Der regulatorische Rahmen, der die Projekte für Haus und Garten umgibt, hat sich in den letzten Jahren erheblich verschärft, mit erweiterten Diagnosen, verstärkten energetischen Anforderungen und Verpflichtungen in Bezug auf das Grundstück. Ein Käufer, der diese Parameter bereits in der Suchphase berücksichtigt, gibt sich die Mittel, um auf soliden Grundlagen zu verhandeln, ohne nachträglich auf Kosten oder Anforderungen zu stoßen, die hätten antizipiert werden können.