O mercado imobiliário francês está passando por um período de reestruturação. Entre a reformulação dos diagnósticos obrigatórios, a extensão progressiva das restrições energéticas e a crescente atenção dada aos espaços externos na valorização de um imóvel, um projeto de casa e jardim não é mais gerido como há cinco anos. Os parâmetros regulatórios se multiplicaram, e alguns dizem respeito diretamente ao terreno que cerca a construção.
Obrigação de desmatamento e estado de riscos: o que muda o decreto de 2024 para casas com jardim
Desde 1º de janeiro de 2025, o conteúdo do estado de riscos e poluições (ERP) foi ampliado. Para as casas localizadas em áreas expostas a incêndios florestais, o vendedor deve agora mencionar se a obrigação legal de desmatamento está sendo cumprida ou não. Essa evolução decorre do decreto nº 2024-405 de 29 de abril de 2024.
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Na prática, isso altera a situação para qualquer comprador que busca uma casa com jardim no sudeste, sudoeste ou em certas áreas mediterrâneas. A densidade da vegetação, a escolha das espécies plantadas e a manutenção dos arredores tornam-se tópicos de negociação à parte.
Um comprador que descobre uma falha nessa obrigação após a assinatura possui um recurso jurídico. Para os vendedores, não antecipar esse ponto significa se expor a uma desvalorização durante as discussões de preço. Os guias generalistas sobre compra de imóveis raramente abordam essa dimensão, embora ela esteja agora regulamentada. O guia imobiliário de Déco e Jardin lista vários aspectos práticos relacionados a esse tipo de restrições, cruzando habitação e planejamento externo.
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Auditoria energética e DPE de casas classificadas E: novas restrições antes da venda
Desde 2025, as casas individuais classificadas E no diagnóstico de desempenho energético (DPE) estão sujeitas a uma audiência energética obrigatória antes da venda. Essa medida, que anteriormente se aplicava apenas a imóveis classificados F e G, amplia o escopo dos bens afetados.
Para um proprietário que planeja vender uma casa antiga com jardim, a questão surge antecipadamente: é necessário renovar antes de colocar à venda, ou deixar o comprador negociar para baixo, integrando o custo das obras? Os retornos do mercado divergem sobre esse ponto.
Alguns profissionais observam que uma renovação direcionada (isolamento do sótão, substituição da caldeira) permite melhorar a classificação em uma letra e limitar a desvalorização. Outros acreditam que o custo das obras nem sempre é recuperado no preço de venda.
Impacto do DPE na negociação do preço
Os imóveis classificados F ou G já sofrem quedas de preço significativas em relação aos imóveis melhor classificados. A extensão para as classes E pode acentuar esse fenômeno em uma parte mais ampla do parque imobiliário antigo. Para um comprador, verificar a classificação DPE antes de qualquer oferta condiciona o orçamento real do projeto, incluindo obras.
O novo DPE, cuja reformulação está prevista para se alinhar às exigências da diretiva europeia sobre o desempenho energético dos edifícios, pode ainda modificar os limites de classificação até 2027. Os dados disponíveis não permitem concluir sobre a magnitude exata desses ajustes, mas a incerteza pede uma vigilância maior ao comprar um imóvel antigo.
Planejamento do jardim e valorização imobiliária: o que realmente pesa na estimativa
O espaço externo não é mais um simples bônus estético. Várias análises recentes mostram que um jardim bem planejado pode adicionar um valor substancial a uma casa, às vezes mais do que certas obras internas. Por outro lado, um exterior mal mantido ou desordenado produz o efeito inverso e pode fazer o preço cair antes mesmo que o comprador atravesse o limiar.
As melhorias que contam na estimativa
Todos os investimentos externos não têm o mesmo valor. Alguns itens aparecem regularmente nos retornos de profissionais de avaliação:
- Um terraço funcional e acessível, que prolonga o espaço de vida, está entre as melhorias mais valorizadas durante uma revenda.
- A presença de árvores maduras e uma vegetação estruturada melhora a percepção do imóvel e contribui para a regulação térmica do edifício.
- Um espaço para cultivo ou uma área de biodiversidade, que antes eram considerados anedóticos, ganham atratividade entre compradores sensíveis às questões ambientais.
- Por outro lado, uma piscina representa um investimento pesado, cuja valorização na revenda permanece incerta dependendo das regiões e dos custos de manutenção associados.
Orçamento de um projeto casa e jardim: os itens que os compradores subestimam
Definir seu orçamento de compra imobiliária limitando-se ao preço exibido e às taxas de cartório deixa de lado vários itens que pesam muito em um projeto que inclui um jardim.
O custo de planejamento de um jardim varia consideravelmente dependendo da área, do tipo de solo e do nível de acabamento desejado. Um simples gramado representa apenas uma fração do orçamento, mas a criação de um terraço, a instalação de cercas, a conexão de um sistema de irrigação embutido ou a instalação de iluminação externa aumentam a conta.
- As taxas de viabilização de um terreno (conexão de água, eletricidade, esgoto) são frequentemente subestimadas por compradores de primeira viagem que adquirem em loteamento.
- A manutenção anual do jardim (corte, desmatamento regulatório, tratamento de cercas vizinhas) gera encargos recorrentes raramente integrados no plano de financiamento inicial.
- Os diagnósticos específicos do terreno (estudo de solo G2, riscos de retração e expansão das argilas) representam um custo pontual, mas podem condicionar o tipo de fundações e, portanto, o orçamento da construção.
Antecipar o financiamento global
Um empréstimo imobiliário geralmente cobre a construção ou a aquisição do imóvel. O planejamento externo, por sua vez, muitas vezes requer um financiamento complementar (empréstimo para obras, poupança). Integrar o jardim no plano de financiamento desde a simulação do empréstimo evita que se encontre com um exterior abandonado por falta de orçamento, o que penaliza o valor do imóvel desde os primeiros anos.
O quadro regulatório que envolve os projetos de casa e jardim se tornou significativamente mais rigoroso nos últimos anos, entre diagnósticos ampliados, restrições energéticas reforçadas e obrigações relacionadas ao terreno. Um comprador que integra esses parâmetros desde a fase de pesquisa se dá as ferramentas para negociar com bases sólidas, sem descobrir posteriormente custos ou restrições que poderiam ter sido antecipados.