Bij een vastgoedverkoop is de grens tussen wat in de woning blijft en wat met de verkoper meegaat vaak een bron van geschillen. Het Burgerlijk Wetboek maakt onderscheid tussen roerende en onroerende goederen, maar deze classificatie dekt niet alle concrete gevallen. Dit artikel analyseert de meest voorkomende spanningsvelden tussen koper en verkoper, met verwijzing naar recente jurisprudentie.
Onroerend goed en roerend goed: vergelijkende tabel
De juridische kwalificatie van een object bepaalt of het al dan niet in de verkochte woning moet blijven. Het Burgerlijk Wetboek classificeert als onroerend goed elk element dat duurzaam aan het gebouw is bevestigd, verzegeld of speciaal voor de locatie is ingericht. Een roerend goed kan daarentegen verplaatst worden zonder de structuur te beschadigen.
Aanrader : DALO: hoe lang wachten op sociale huisvesting?
| Element | Gebruikelijke classificatie | Moet in de woning blijven |
|---|---|---|
| Ingebouwde open haard | Onroerend goed | Ja |
| Ingebouwde keuken (vaste meubels) | Onroerend goed | Ja |
| Ketel, ventilatiesysteem, airconditioning | Onroerend goed | Ja |
| Parket, lijsten, houtwerk | Onroerend goed | Ja |
| Spiegel bevestigd aan de muur | Onroerend goed | Ja |
| Op maat gemaakte inbouwkast | Onroerend goed | Ja |
| Verlichting bevestigd aan het plafond | Grijze zone (zie hieronder) | Volgens de overeenkomst |
| Kroonluchter hangend aan een haak | Roerend goed | Nee |
| Gordijnen en niet-verzegelde roedes | Roerend goed | Nee |
| Vrijstaand apparatuur (koelkast, wasmachine) | Roerend goed | Nee |
Deze tabel dekt de meest voorkomende situaties. In de praktijk is het de vermelding in de verkoopovereenkomst die doorslaggevend is. Precies weten wat men in de woning moet laten bij de verkoop voorkomt het merendeel van de geschillen na ondertekening.
Aanrader : De voordelen van de LMNP-status: waarom investeren in gemeubileerd huurvastgoed?
Verlichting, keukens en spiegels: de toenemende geschillen
De geschillen concentreren zich op objecten die moeilijk juridisch te kwalificeren zijn. Is een aan het plafond bevestigde lamp een vast onderdeel van het elektrische circuit of een verplaatsbaar decoratief accessoire? Het antwoord hangt af van de bevestigingswijze en wat de koper tijdens het bezoek heeft gezien.
Het geval van bevestigde verlichting
De fittingen en bedrading maken deel uit van de elektrische installatie en blijven in de woning. Een kroonluchter die eenvoudig aan een haak hangt, is echter een roerend goed. De grijze zone betreft de verlichting die is bevestigd of geïntegreerd in het verlaagd plafond: het verwijderen ervan laat een gat of een zichtbaar defect achter, wat de claims van de koper voedt.
De meest effectieve voorzorgsmaatregel is om elke lamp in de overeenkomst te vermelden met de aanduiding “inbegrepen” of “niet inbegrepen”. Zonder deze vermelding kan de koper aannemen dat alles wat hij tijdens het bezoek heeft gezien deel uitmaakt van de transactie.
Ingebouwde keuken en ingebouwde apparaten
De aan de muren bevestigde keukenkasten zijn onroerend goed. Het verzegelde werkblad, de gootsteen en de aangesloten afzuigkap blijven dus in de woning. Ingebouwde apparaten vormen een apart probleem: een oven die in een op maat gemaakte nis is geïntegreerd, wordt vaak als onlosmakelijk beschouwd, terwijl een vaatwasser die eenvoudig onder het werkblad is geschoven dat niet is.
Wanneer de verkoper een keukenonderdeel verwijdert dat zichtbaar was tijdens de bezoeken, heeft de koper een rechtsmiddel op basis van de verplichting tot conformiteit.
Spiegels en decoratief houtwerk
Een spiegel die aan de muur van de badkamer is geplakt of geschroefd, is onroerend goed. Een spiegel die op een meubel is geplaatst, is dat niet. Het probleem doet zich voor wanneer het verwijderen van de spiegel de tegels of het pleisterwerk beschadigt: de verkoper moet dan de muur herstellen of de koper schadeloosstellen.
Verplichting tot conformiteit: wat de jurisprudentie versterkt
De Hoge Raad heeft in 2023 herinnerd dat de verplichting tot conformiteit van de verkoper zich ook uitstrekt tot de technische installaties die in de woning zijn achtergelaten. Deze beslissing betrof airconditioninginstallaties die geluidsoverlast veroorzaakten die hoger was dan de wettelijke normen. De derde civiele kamer oordeelde dat de verkoper apparatuur moest leveren die voldeed aan de geldende normen, zonder dat de koper een fout hoefde te bewijzen.
Deze positie heeft directe praktische gevolgen. Een verwarming, ventilatiesysteem of airconditioning die in de woning is achtergelaten, moet functioneren en voldoen aan de regelgeving. Als dat niet het geval is, kan de koper naleving eisen of een prijsverlaging, zelfs na ondertekening van de authentieke akte.
- Controleer de goede werking van elk technisch apparaat vóór de verkoop, met name de ketel en de airconditioning
- Bewaar de onderhoudsfacturen en conformiteitscertificaten om deze te kunnen overleggen in geval van betwisting
- Vermeld expliciet in de overeenkomst de staat van werking van de achtergelaten installaties
- Laat een aanvullende diagnose uitvoeren als een apparaat ouder is dan tien jaar
Deze jurisprudentie versterkt de positie van de koper tegenover defecte apparatuur die als functioneel werd gepresenteerd tijdens het bezoek.
Rol van de verkoopovereenkomst en de notaris in de lijst van inbegrepen elementen
De verkoopovereenkomst is het document dat de transactie op dit punt beveiligt. De notaris voegt doorgaans een gedetailleerde lijst van de inbegrepen elementen bij de verkoopprijs toe. Deze lijst vermeldt de vaste apparatuur, eventuele meubels die aanvullend worden verkocht en hun afzonderlijke waardering.
De afzonderlijke waardering van meubels heeft een fiscaal belang: de roerende goederen die in de verkoop zijn inbegrepen, kunnen worden afgetrokken van de belastinggrondslag voor overdrachtsbelasting, op voorwaarde dat hun schatting realistisch en gerechtvaardigd is. De notaris controleert de consistentie van deze lijst met de totale prijs van de transactie.
Zonder een lijst die aan de overeenkomst is gehecht, geldt de standaardregel: alles wat onroerend goed is, blijft, alles wat roerend goed is, gaat mee met de verkoper. Het probleem doet zich voor wanneer een element zich tussen de twee categorieën bevindt en de koper dit tijdens het bezoek heeft gezien. Het bezoek creëert een legitieme verwachting die de overeenkomst expliciet moet bevestigen of ontkennen.
Het opstellen van deze lijst kost tijd, maar het biedt de beste bescherming voor beide partijen. Een verkoper die een vermeld element verwijdert, loopt het risico op een rechtsmiddel wegens tekortkoming in de levering. Een koper die een niet-vermeld object eist, heeft in principe geen juridische hefboom.