Durante uma venda imobiliária, a fronteira entre o que permanece na habitação e o que sai com o vendedor gera desacordos frequentes. O Código Civil distingue os bens móveis dos bens imóveis por destinação, mas essa classificação não cobre todos os casos concretos. Este artigo analisa as áreas de atrito mais comuns entre comprador e vendedor, com base nas evoluções jurisprudenciais recentes.
Imóvel por destinação e bem móvel: tabela comparativa
A qualificação jurídica de um objeto determina se ele deve permanecer ou não na habitação vendida. O Código Civil classifica como imóvel por destinação todo elemento fixado à construção de forma duradoura, selado ou especialmente adaptado para o local. Um bem móvel, por sua vez, pode ser deslocado sem deteriorar a estrutura.
| Elemento | Classificação habitual | Deve permanecer na habitação |
|---|---|---|
| Chaminé embutida | Imóvel por destinação | Sim |
| Cozinha integrada (móveis fixos) | Imóvel por destinação | Sim |
| Caldeira, VMC, ar condicionado | Imóvel por destinação | Sim |
| Piso de madeira, molduras, madeiramento | Imóvel por destinação | Sim |
| Espelho fixado na parede | Imóvel por destinação | Sim |
| Closet sob medida fixado | Imóvel por destinação | Sim |
| Luminária fixada no teto | Zona cinzenta (veja abaixo) | De acordo com o compromisso |
| Chandelier pendurado em um gancho | Bem móvel | Não |
| Cortinas e varões não selados | Bem móvel | Não |
| Eletrodomésticos soltos (geladeira, máquina de lavar) | Bem móvel | Não |
Esta tabela cobre as situações mais frequentes. Na prática, é a menção no compromisso de venda que decide. Saber precisamente o que deve ser deixado na casa durante a venda evita a maioria dos litígios pós-assinatura.
Luminárias, cozinhas e espelhos: os litígios que se multiplicam
Os litígios se concentram em objetos que o direito qualifica com dificuldade. Uma luminária fixada no teto é um elemento fixo do circuito elétrico ou um acessório decorativo removível? A resposta depende do modo de fixação e do que o comprador viu durante a visita.
O caso das luminárias fixadas
As soquetes e a fiação fazem parte da instalação elétrica e permanecem na habitação. Por outro lado, um chandelier simplesmente pendurado em um gancho é um bem móvel. A zona cinzenta diz respeito às luminárias fixadas ou integradas ao teto falso: sua remoção deixa um buraco ou um defeito aparente, o que alimenta as reclamações do comprador.
A precaução mais eficaz continua sendo listar cada luminária no compromisso com a menção “inclusa” ou “não inclusa”. Sem essa menção, o comprador pode considerar que tudo o que viu durante a visita faz parte da transação.
Cozinha integrada e eletrodomésticos embutidos
Os móveis de cozinha fixados nas paredes são imóveis por destinação. A bancada selada, a pia e o exaustor conectado permanecem, portanto, na habitação. Os eletrodomésticos embutidos apresentam um problema distinto: um forno integrado em um nicho sob medida é frequentemente considerado indissociável, enquanto uma máquina de lavar simplesmente deslizada sob a bancada não é.
Quando o vendedor retira um elemento da cozinha visível durante as visitas, o comprador tem um recurso baseado na obrigação de entrega conforme.
Espelhos e madeiramentos decorativos
Um espelho colado ou fixado na parede do banheiro é um imóvel por destinação. Um espelho colocado sobre um móvel não é. A dificuldade surge quando a remoção do espelho danifica o revestimento ou o gesso: o vendedor deve então restaurar a parede ou indenizar o comprador.
Obrigação de entrega conforme: o que a jurisprudência reforça
O Tribunal de Cassação lembrou em 2023 que a obrigação de entrega conforme do vendedor se estende aos equipamentos técnicos deixados na habitação. Esta decisão dizia respeito a instalações de ar condicionado que geravam ruídos superiores aos limites regulamentares. A terceira câmara civil decidiu que o vendedor deveria entregar equipamentos em conformidade com as normas vigentes, sem que o comprador tivesse que provar uma falha.
Essa posição tem consequências práticas diretas. Um aquecimento, uma VMC ou um ar condicionado deixados na habitação devem funcionar e respeitar a regulamentação. Se não for o caso, o comprador pode exigir a adequação ou uma redução do preço, mesmo após a assinatura do ato autêntico.
- Verificar o bom funcionamento de cada equipamento técnico antes da venda, especialmente a caldeira e o ar condicionado
- Conservar as faturas de manutenção e os certificados de conformidade para apresentá-los em caso de contestação
- Mencionar explicitamente no compromisso o estado de funcionamento das instalações deixadas
- Fazer um diagnóstico complementar se um equipamento tiver mais de dez anos
Essa jurisprudência reforça a posição do comprador diante de equipamentos defeituosos apresentados como funcionais durante a visita.
Papel do compromisso de venda e do notário na lista dos elementos inclusos
O compromisso de venda é o documento que garante a transação nesse ponto. O notário geralmente anexa uma lista detalhada dos elementos inclusos no preço de venda. Esta lista menciona os equipamentos fixos, os eventuais móveis vendidos em complemento e sua valorização separada.
A valorização separada dos móveis apresenta um interesse fiscal: os elementos móveis inclusos na venda podem ser deduzidos da base tributável aos direitos de transmissão, desde que sua estimativa seja realista e justificada. O notário verifica a coerência dessa lista com o preço global da transação.
Sem lista anexada ao compromisso, a regra padrão se aplica: tudo que é imóvel por destinação permanece, tudo que é móvel sai com o vendedor. O problema surge quando um elemento se situa entre as duas categorias e o comprador o viu durante a visita. A visita cria uma expectativa legítima que o compromisso deve confirmar ou infirmar explicitamente.
Redigir essa lista leva tempo, mas constitui a melhor proteção para ambas as partes. Um vendedor que retira um elemento listado se expõe a um recurso por falta de entrega. Um comprador que exige um objeto não listado não tem, em princípio, nenhum alavanca jurídica.